Жилищное право Госимущество для бизнеса Госзаказ Недвижимость Корпоративное право Интеллектуальная собственность Банкротство

Коротко о нас




Третейский суд
Абонентское обслуживание Банкротство Бизнес ЕГРП ЖСК Жертва салона красоты Заключение договора долевого участия Инвестиционная деятельность Как выбрать агентство недвижимости Как мы помогаем гражданам получить жилье Консультант+ Консультирование Отзывы о КПЦ "Верус" ПРАВО Перерасчет в летний период Подать иск в третейский суд Покупка автомобиля в Traid-in Постановка и сопровождение Представительство Работа в юридической компании КПЦ Верус СРО Сделка с недвижимостью - эксклюзив! Сертификация Стратегическое планирование ТРЕТЕЙСКИЙ СУД ТСЖ Тренинги и семинары для юристов Третейская оговорка Третейский сбор Третейское соглашение Трудовые споры и порядок их разрешения вступление в СРО договор бытового подряда договор долевого участия залив квартиры инвентаризация концессия налоги образец искового заявления общественные приемные ЮРОУ Принцип ответственность директора магазина произвол врачей регистрация ООО АО ИП ТСЖ ЖСК реорганизация и ликвидация фирм строители требования к ценникам на товары в розничном магазине тренинги и семинары услуги государственным заказчикам услуги физическим лицам услуги юридическим лицам

← База знаний

Покупаем дом с открытыми глазами. Часть 1. (Часть 2)

Итак, до осуществления заветной мечты, остался последний шаг. Вы нашли то, что нужно – место отличное, земли достаточно, дом самый лучший из тех, которые были исследованы Вами за последние месяцы… Идём на сделку…

Если на сделку Вы идёте в сопровождении с солидным агентством недвижимости, которое уверенно зарекомендовало себя в кругу ваших знакомых, то через некоторое время вы становитесь счастливым обладателем загородной недвижимости. А если всё-таки агентство не достаточно солидное, риэлтора или юриста вам порекомендовали по результатам одной удачно проведённой ими сделки, в то время как вы не обладаете специальными познаниями в области оценки уровня квалификации специалистов данной сферы… как скоро вы станете обладателем загородной недвижимости… Как не стать обладателем шрамов, зачастую бесконечных судебных сражений…

По твёрдому убеждению автора, на сделку следует идти с открытыми глазами, то есть с чётким пониманием процессов, связанных с приобретением недвижимости. Как говорится, правильно поставленный вопрос, содержит в себе уже половину ответа… Остальное не обязательно поручать профессионалам, а если время позволяет, возможно, осуществить самостоятельно.

Итак, в процедуре приобретения загородной недвижимости можно выделить три основных этапа: подготовительный, оформление и исполнение сделки. Последовательное рассмотрение таких этапов имеет практическое значение, поскольку позволяет понять цели и задачи каждого из них, что в свою очередь даёт возможность нам осознанно и безопасно  импровизировать по обстановке. Зачастую финансовые возможности ограничены, влияние одних факторов нас беспокоит больше, других – меньше. Распыляться на все направления – бессмысленно и не эффективно. В то время как концентрацию на ключевых и наиболее рисковых направлениях трудно переоценить.

Подготовительный этап начинается с того момента, как Ваш выбор пал на конкретный дом с земельным участком. Окончание такого этапа, знаменуется согласованием места и времени совершения сделки.

Целью данного этапа является принятие обоснованного решения купить или не купить.

Основной же задачей является получение полной информации о всех составляющих предстоящей сделки, к числу которых относятся: а) объект сделки; б) субъекты сделки; в) содержание сделки.

К числу объектов сделки, относятся земельный участок и находящиеся в пределах его границ здания, строения и сооружения. Информация об объектах сделки всегда имеет основное значение, поскольку именно объект сделки, является её основной целью, определяет её форму и содержание.

Земельный участок

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В этой связи, следует ознакомиться со сведениями об уникальных характеристиках земельного участка, к числу которых относятся:

– кадастровый номер объекта недвижимости и (или) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер);

– описание местоположения границ земельного участка и его площадь;

– адрес земельного участка или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);

Данные сведения необходимы в первую очередь для того, чтоб вы могли убедиться относительно того, какой участок вы собираетесь приобрести (сверить факт с документами), тот который продемонстрировал продавец, проведя Вас по некоторому периметру границ, или в лучшем случае соседний… Кроме того, существует реальная возможность купить часть земли, находящуюся фактически за соседским забором, и потом требовать в судебном порядке, устранения ограничений использования вашей земли… При этом, речь не идёт о неком тупике для сделки, возможно, в пределах границ соседского забора вам будет достаточно места. А цену за увиденное для себя вы приняли. В таком случае, существует перспектива несения налогового бремени за имущество, фактически находящееся в чужом владении, критерий для принятия решения – его размер.

Предположим, вы не согласились с возможной перспективой купить участок за соседским забором или соседний участок, не удовлетворяющий критериям ваших требований. Как же сопоставить факт с данными, содержащимися в документах.

Официальный путь заключается в том, что вам предстоит вызвать кадастрового инженера (лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, выданный органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации) для определения границ земельного участка на местности, закрепления их межевыми знаками и определение координат межевых знаков, на основании данных предоставленных продавцом.

Если риск не велик, то можно воспользоваться рулеткой, транспортиром и собственным глазомером. При этом, подстраховаться можно данными планов соседних участков, если таковые будут вам любезно предоставлены соседями.

Убедившись в том, что продаётся именно то, что вас заинтересовало, следует определиться с юридической чистотой земельного участка, и его соответствием перспективам планируемого использования.

Для этого, следует внимательно изучить следующие сведения, относительно рассматриваемого земельного участка:

– сведениями о вещных правах на земельный участок;

– категория земель, к которой отнесен земельный участок;

– разрешенное использование земельного участка.

Указанные сведения могут быть получены при ознакомлении с документами, предлагаемыми вашему вниманию продавцом или из документов, официально запрошенных вами в органах, уполномоченных на их учёт и предоставление. Подробнее вопрос получения сведений, будет рассмотрен ниже по тексту.

ДОМ (здание, сооружение и объекты незавершенного строительства)

Для того, чтобы купить дом, следует понять и учесть следующие юридические особенности, установленные ст. 219 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Они заключаются в том, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Поскольку продать объект недвижимости может только собственник (ст. 209 ГК РФ), без регистрации права собственности дом продать юридически невозможно. Безусловно, без государственной регистрации права собственности на земельный участок, продать его юридически так же не возможно, однако в ситуациях со строениями, в ряде случаев мы имеем фактическое отрицание приведённых положений закона. В результате, большинство сделок с небольшими домиками, не содержит упоминания об их существовании, продаются как бы пустые участки. Последствие такой сделки – возможность государственной регистрации права собственности на дом продавца, с последующим выставлением предложения о его повторной продаже и т.п.

В этой связи, следует ознакомиться со сведениями об уникальных характеристиках строения.

– вид объекта недвижимости (здание, сооружение или объект незавершенного строительства);

– кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

– описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;

– площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с законом требований.

Эти сведения имеют практическое значение для достижения целей рассматриваемой стадии. Прежде всего, с помощью них мы проверяем, какой конкретно дом мы покупаем, тот который здесь стоял несколько лет назад, или тот который вам понравился, а самое главное, не купить соседский дом, визуально схожий, но требующий значительных капитальных вложений. Юридическая сторона, состоит в основном в том, чтобы участники сделки договорились относительно конкретного объекта, с присущими ему характеристиками, в противном случае сделка будет оспорима (к примеру, жена продавца её сможет аннулировать…).

Особо следует отметить, что недостроенные дома, так же должны иметь указанные характеристики, и называются в таких случаях – объектами незавершенного строительства.

Можно провести сверку данных кадастрового паспорта на земельный участок, с фактическим количеством строений на нём, поскольку в силу закона, кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, учитываются органами государственного кадастра.

Быть предельно внимательными следует в том случае, если из документов следует, что продаётся жилой дом. Данное обстоятельство вызывает особые требования к сделке, которые будут рассмотрены ниже.

При наличии всех сведений и совпадении их с фактом, исследование объектов, расположенных на земельном участке, может быть завершено.

Субъект сделки

Субъектами предстоящей сделки могут быть только собственники того имущества, которое вы собираетесь приобрести и покупатели. Учитывая те обстоятельства, что вы знаете о покупателе практически всё, что необходимо для сделки, подробнее остановимся на продавце.

До принятия решения о сделке следует установить исчерпывающий круг лиц, обладающих правом собственности на подлежащий приобретению объект, а так же круг лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения (ст. 558 ГК РФ).

При этом следует заблаговременно до сделки обязательно пообщаться со всеми установленными лицами лично, обозреть их паспорта (сопоставить с фотографиями владельцев), дабы убедиться в действительности их намерений, способности принимать самостоятельные решения, установить отсутствие споров между ними. Для закрепления на бумаге состояния дееспособности продавца, можно прибегнуть к небольшой хитрости, попросив от его имени оформить на вас нотариальную доверенность на получение справок (на что удастся договориться). В этом случае, дееспособность оспорить будет практически не возможно, поскольку она (дееспособность) удостоверена нотариально.

Кроме того, следует осведомиться о семейном положении продавцов, поскольку для совершения такой сделки требуется нотариальное согласие их супругов (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Вместе с тем, существует практика совершения сделок без личного участия продавцов, посредствам управомочивания третьих лиц (как правило, доверенностью). При при этом, я, конечно же, не отрицаю институт представительства как таковой, однако убеждён в практической необходимости личного знакомства с собственниками и личного подписания ими сделки. А представители пусть ездят по инстанциям, собирают документацию, регистрируют, платят пошлины, стоят в очередях и т.п. При этом, не следует забывать, что любая доверенность может быть отозванной (не иметь силы) в нотариальном порядке, со всеми вытекающими юридическими последствиями. На практике, при некотором количестве сособственников требуется проявить настойчивость в вопросе личного знакомства со всеми продавцами.

При рассмотрении объектов и субъектов предстоящей сделки, постоянно упоминались сведения, которые следует изучить, получив соответствующие документы от продавца или самостоятельно. К их числу относятся:

– свидетельства о регистрации права собственности отдельно на земельный участок и отдельно на каждое строение в его границах;

– кадастровые паспорта, отдельно на земельный участок, отдельно на каждое строение;

– кадастровый план территории (не требуется, при наличии кадастрового паспорта земельного участка);

– свежая выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, отдельно на участок, отдельно на дом (строения, незавершенное строительство);

– копия паспорта каждого продавца (страницы с основными данными и страницы содержащие сведения о семейном положении);

– свидетельство о браке каждого продавца;

– нотариальное согласие супругов на сделку.

Готовясь к сделке, каждый продавец имеет все необходимые документы для её совершения. Но в связи с тем, что с помощью печатных технологий можно изготовить пятисотрублёвую банкноту так, что её трудно отличить от настоящей, мы должны подстраховать себя, получив интересующие нас сведения из первоисточника. Правовую основу для таких процедур, составляют положения части 8 статьи 4, части 1 и 8 статьи 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 211-ФЗ от 24 июля 2007 года и  статьи 7 и 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года.

Таким образом, получив кадастровые номера и адреса, понравившихся вам объектов недвижимости, вы должны направить в соответствующий орган кадастрового учёта и в Федеральную регистрационную службу запросы (существует форма) о выдаче интересующих документов, предварительно оплатив соответствующие пошлины. Получив документы, сверьте ранее представленные вам данные и сопоставьте их с фактом (конкретным домом и земельным участком).

Если противоречия отсутствуют, то можно двигаться дальше.

Содержание сделки

Прежде чем перейти к рассмотрению ключевых моментов относительно конструирования содержания сделки (системы прав и обязанностей сторон) считаю, что следует несколько слов сказать о форме таких сделок и об особенностях их государственной регистрации.

Форма сделок с землёй и строениями (в т.ч. зданиями и объектами незавершенного строительства) предусмотрена письменная, однако это не означает, что для её составления следует обязательно бежать к нотариусу. Письменная, это означает, что сделка оформляется путём составления документа, отражающего её содержание, и подписанного участниками сделки. Для наглядности отмечу, что сделку такую можно написать от руки, и она будет иметь юридическую силу, если будет содержать все условия, соглашения, в отношении которых стороны должны достигнуть согласно требованиям закона. Нотариальное удостоверение сделки необходимым является в тех ситуациях, когда психическое состояние продавца вызывает у вас обоснованные сомнения, а дом с участком вам очень понравились. Кроме того, нотариусы наряду с совершением нотариального действия, попутно оказывают юридическую услугу по составлению редакции текста сделки.

Особенности государственной регистрации заключаются в том, что в случае покупки жилого помещения, такой договор подлежит государственной регистрации, наряду с государственной регистрацией перехода права собственности на дом и землю. В тех же случаях, когда объектом сделки не выступает жилое помещение, государственной регистрации подлежит только переход права собственности.

Содержание любой сделки составляют взаимные права и обязанности её участников. При этом, вам следует отличать основные права и обязанности от факультативных. Конечно же, это не юридическое, а скорее практическое деление.

К числу основных условий сделки, я отношу все те, которые составляют её основу и каркас. Так, начиная писать сделку, в первую очередь мы должны в ней отразить информацию о её основных элементах:

а) Субъекты – указывается вся необходимая информация о продавцах и покупателях, позволяющая их идентифицировать, отличить от иных участников гражданского оборота. В силу статьи 19 ГК РФ, для участия в гражданском обороте достаточно только фамилии, имени и отчества физического лица. Однако, в целях более исчерпывающей индивидуализации, деловыми обыкновениями принято указывать место жительства, паспортные данные каждого участника сделки, сведения о семейном положении;

б) Объекты – далее следует уделить особое внимание сведениям об уникальных характеристиках земельного участка и доме. Тут скупиться на бумагу не следует, указывайте все те сведения, которые были установлены вами при их исследовании. Обращаю ваше особое внимание на указание кадастровых номеров, сверять и перепроверять следует каждую цифру. Так же, следует указать реквизиты документов, на основании которых были получены сведения об объектах недвижимости.

Далее, к числу основных условий сделки относятся условия о её предмете, цене и о проживающих лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением (домом) после его приобретения покупателем (если дом признан жилым).

Условия о предмете, могут выглядеть следующим образом:

«Продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание  (сооружения, объект незавершенного строительства) уникальные характеристики которых содержатся в пункте ___ настоящего договора, и в приложениях № 1 и ____.».

Ссылка приводится на соответствующий пункт, в который вы внесли все установленные характеристики объектов недвижимости. Важно не запутаться в нумерации. А в качестве приложений, подшить к договору кадастровые паспорта на каждый приобретаемый объект.

При отсутствии или при указании несоответствующих действительности данных о предмете в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Проще говоря, если по незаключённому договору вы передали деньги и получили недвижимость, то всё придётся вернуть обратно, а за деньгами, как правило, придётся побегать (как выясняется, они были очень нужны продавцу, а у вас ни дома, ни денег…).

Аналогичным образом складывается ситуация с условиями о цене отчуждаемого имущества. Зачастую, продавец уговаривает покупателя не указывать в договоре действительной стоимости подлежащей уплате продавцу (если она превышает миллион рублей), в связи с тем, что у продавца возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц в размере 13% от суммы превышающей 1 млн. руб. Однако я настоятельно рекомендую не экспериментировать в этой части, и указывать в договоре реально достигнутые договорённости. В противном случае, любое заинтересованное лицо, сможет заявить о ничтожности сделки в соответствии с положениями статьи 169 ГК РФ, либо в лучшем случае по части 2 статьи 170 ГК РФ. Что означает, либо вы можете остаться без денег и без недвижимого имущества, либо просто без недвижимого имущества, и с правом требования к продавцу о возврате денежных средств...

К числу факультативных условий можно отнести такие как: порядок расчетов; сроки снятия лиц с регистрационного учёта; штрафные санкции за неисполнение или просрочку исполнения обязательств; распределение расходов на сбор документов и по уплате государственной пошлины; условия о функционально-качественных характеристиках объекта; условия об уведомлении о смене места жительства до завершения сделки; основания для одностороннего отказа от сделки; о передаче технической (проектной и исполнительной) документации на дом и многое другое.

При этом не нужно изощренно оперировать «мудрыми» терминами. Требования к изложению волнующих вас условий заключаются в их определённости и конкретности, дабы вы имели возможность потребовать от нарушителя того, что считаете необходимым, достаточным и справедливым.

При завершении оформления документа, предусмотрите место для проставления даты, места и времени совершения сделки и собственноручных подписей сторон, с их собственноручной расшифровкой.

Завершая описание рассматриваемого предварительного этапа, считаю полезным отметить, что он может завершиться либо устной договорённостью, либо подписанием предварительного договора, содержащего все существенные и основные условия договора, подлежащего подписанию.

Обращаю внимание читателей, что данная статья является однонаправленной, поскольку отражает интересы покупателя, и оставляет без внимания интересы продавца.

Во второй части мы подробно разберём оставшиеся два этапа покупки дома и земли.

Наверх ↑

Остались вопросы при покупке дома? Позвоните прямо сейчас и запишитесь на консультацию:
8 (499) 976-14-54

Поделиться: