Жилищное право Госимущество для бизнеса Госзаказ Недвижимость Корпоративное право Интеллектуальная собственность Банкротство

Коротко о нас




Третейский суд
Абонентское обслуживание Банкротство Бизнес ЕГРП ЖСК Жертва салона красоты Заключение договора долевого участия Инвестиционная деятельность Как выбрать агентство недвижимости Как мы помогаем гражданам получить жилье Консультант+ Консультирование Отзывы о КПЦ "Верус" ПРАВО Перерасчет в летний период Подать иск в третейский суд Покупка автомобиля в Traid-in Постановка и сопровождение Представительство Работа в юридической компании КПЦ Верус СРО Сделка с недвижимостью - эксклюзив! Сертификация Стратегическое планирование ТРЕТЕЙСКИЙ СУД ТСЖ Тренинги и семинары для юристов Третейская оговорка Третейский сбор Третейское соглашение Трудовые споры и порядок их разрешения вступление в СРО договор бытового подряда договор долевого участия залив квартиры инвентаризация концессия налоги образец искового заявления общественные приемные ЮРОУ Принцип ответственность директора магазина произвол врачей регистрация ООО АО ИП ТСЖ ЖСК реорганизация и ликвидация фирм строители требования к ценникам на товары в розничном магазине тренинги и семинары услуги государственным заказчикам услуги физическим лицам услуги юридическим лицам

← База знаний

Покупаем дом с открытыми глазами. Часть 2. (Часть 1)

В первой части настоящей статьи, мы с Вами выделили в процедуре приобретения загородной недвижимости (дома, земельного участка объекта незавершенного строительства) три этапа, подробно рассмотрев первый – подготовительный.

Внимательно изучив и правильно реализовав предписания подготовительного этапа, мы приняли решение – ПОКУПАЕМ. Такое решение нас отправляет ко второму этапу – оформления сделки.

 

Название этапа «оформление сделки», автором выбрано не случайно, поскольку именно такая формулировка представляется наиболее понятной, отражающей действительные пределы второго этапа.

 

Границы этапа

Этап оформления сделки начинается с того момента, как Вы приняли для себя обоснованное решение купить конкретный дом с земельным участком, согласовав с продавцом место и времени совершения сделки. Окончание данного этапа, знаменуется подписанием сделки купли-продажи (в случаях с жилыми помещениями – этап завершается государственной регистрацией сделки).

 

Цели

Целью этапа оформления сделки является – юридическая фиксация предварительно достигнутых договорённостей, относительно совершения сделки, придания отношениям между продавцом и покупателем юридической формы (обеспечение отношений силой государственного принуждения).

 

Задачи

Основной же задачей, рассматриваемого этапа, является составление и подписание документа (договора купли-продажи), объективно отражающего цели декларируемые сторонами. Проще говоря – подписать договор на выгодных для себя условиях.

Говоря о выгодности условий, автор не имеет в виду любого рода обман продавца. В данном случае под выгодой, понимается подписание договора на условиях, максимально обеспечивающих достижение основной цели сделки – гарантированный переход права собственности на объекты недвижимости (не обременённых правами третьих лиц) от продавца к покупателю.

 

Время, место, обстоятельства

Итак, для достижения поставленной цели, выполняя поставленные перед собой задачи, следует определится со временем и местом совершения сделки. Прежде всего, следует определиться, установлен порядок и форма согласования времени и места совершения сделки предварительным договором или нет. Если установлен – исполняем, если нет, действуем следующим образом.

Заключая сделку без риэлтерского сопровождения, следует заблаговременно позаботится о выборе подходящего места, в котором будет максимально исключена возможность оказания давления на акт Вашего волеизъявления (подписание Договора). Все остальные критерии выбора вторичны, и менее важны. Согласовывая время совершения сделки, следует исходить из обоюдовыгодного времени, позволяющего не спеша проверять по содержанию все документы, являющиеся приложениями к сделке.

На данной стадии, рекомендую оформить своё предложение о времени и месте совершения сделки в письменной форме и вручить его продавцу. Данное письменное предложение, помимо подробного адреса места совершения сделки и времени её совершения, должно содержать информацию о том, какие документы должны быть при себе у Продавца, в скольких экземплярах, сколько копий (заверенных/не заверенных) иметь при себе, кто должен присутствовать лично на сделке. Такой документ будет служить памяткой для обеих сторон, а врученный официально, может понадобится и для других целей (при возникновении проблемных ситуаций)…

 

Принимая во внимание, что подготовительный этап сторонами успешно пройден в разрезе рекомендаций изложенных в первой части настоящей статьи, регламент сделки будет выглядеть следующим образом.

 

Продавец предоставляет на обозрение Покупателя оригиналы документов удостоверяющих его личность (паспорта всех продавцов), правоустанавливающих документов на продаваемый объект, кадастровый паспорт объекта, нотариально удостоверенное согласие супруга на совершаемую сделку (ч. 3 ст. 35 СК РФ – касается каждого продавца состоящего в браке), разрешение органов опеки и попечительства (в случаях предусмотренных ч. 4 ст. 292 ГК РФ, если отчуждается жилое помещение) и иные документы, позволяющие установить наличие лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения Покупателем.

 

Вы, в свою очередь, должны иметь при себе и представить на обозрение Продавца оригиналы документов удостоверяющих Вашу личность и нотариально удостоверенное согласие супруга на совершаемую сделку (ч. 3 ст. 35 СК РФ – если состоите в браке, а супруг не участвует в сделке). Что касается денег, рассмотрим отдельно.

 

По предварительно достигнутым договорённостям, одна из сторон должна изготовить и принести «на сделку» отпечатанный на бумаге текст договора купли-продажи, в количестве экземпляров соответствующем количеству участников сделки, плюс один экземпляр для органа осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если вы решите совершить нотариально удостоверенную сделку, то следует предусмотреть один экземпляр для нотариуса. Все экземпляры должны быть прошиты, а их листы пронумерованы.

 

Рекомендую взять это бремя на себя, дабы «на сделке» не пришлось перечитывать каждый экземпляр договора купли-продажи, сверяя соответствие их редакции, условиям предварительно согласованным. Если подготовку проекта договора купли-продажи на себя взял Продавец, то читайте каждую страницу напечатанного текста.

При возникновении новых, заблаговременно не обсуждаемых условий по тексту проекта договоров купли-продажи, настоятельно советую в этот день сделку не заключать. Исключением могут быть ситуации, когда вновь включённые в сделку условия являются понятными, с точки зрения понимания соответствующих им юридических последствий (например: введена штрафная санкция за просрочку уплаты денежных средств). Отказываясь от совершения сделки в редакции, заблаговременно не доведённой до Вас, будьте готовы услышать о стоимости потраченного на Вас времени, о последующем отказе от сделки Продавцом, о применении к Вам штрафных санкций предусмотренных предварительным договором и т.п. Однако помните, данные действия продавца являются актами оказания давления, не имеющих под собой юридических последствий, за исключением последствий связанных с отказом от сделки.

Добропорядочно ориентированный Продавец направит свои усилия на объяснение причин включения дополнительных условий и разъяснение юридических последствий, порождаемых таковыми.

 

После того, как стороны убедились в правильности изложения их намерений в тексте проекта договора купли-продажи, всё готово для самого главного акта – осуществления волеизъявления – подписания одного документа всеми участниками сделки, в нескольких экземплярах.

 

Прежде чем, я дам отмашку на подписание сделки, хочу обратить Ваше внимание на одну немаловажную деталь. Мы коснулись её в скользь при рассмотрении первого этапа. Речь идёт о подписании сделки по нотариально удостоверенной доверенности.

Поскольку мы с Вами рассматриваем заключение сделки с открытыми глазами, ввиду отсутствия возможности её сопровождения добропорядочными профессионалами – риэлторами, которым можно доверять как самому себе, а их квалификация не вызывает ни малейшего сомнения, я настоятельно рекомендую отказаться от подписания сделки доверенным лицом Продавца. Требуйте совершения сделки Продавцом (каждым, если собственников отчуждаемого имущества несколько) собственноручно!

Тому причина в следующем. В силу положений ч. 2 ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а соглашение об отказе от этих прав ничтожно. А в силу п. 6 ч. 1 той же статьи, доверенность может прекратить своё действие вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Таким образом, определить действует представленная Вашему вниманию доверенность или нет, практически не возможно. Вместе с тем, не имея возможности обозреть непосредственно паспорт продавца, с необходимостью нельзя придти к выводу о том, состоит ли в браке продавец или нет.

Принимая во внимание, что бывают ситуации, когда объективно невозможно непосредственное участие собственника на сделке, а желание приобрести понравившийся дом становится непреодолимым, предлагаю воспользоваться следующей рекомендацией.

 

Поняв на этапе подготовки сделки, что непосредственное участие одного из продавцов является объективно невозможным, а представитель Продавца проявляет искреннее желание разрешить Ваши опасения, предложите Продавцу оформить нотариально удостоверенную доверенность с некоторыми дополнениями…

Так, текст нотариальной доверенности, помимо общераспространённых положений, должен включать в себя:

– основных характеристики, адрес и кадастровые номера отчуждаемых объектов;

– продажную цену объекта отчуждения;

– а самое главное, адреса места жительства и паспортные данные покупателей (Ваши).

 

Смысл указания последних заключается в том, что согласно ч. 1 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Таким образом, недобросовестный продавец должен будет представить суду доказательства уведомления Покупателя, об отзыве доверенности. Плюс, поскольку включение дополнительных условий в содержание доверенности может состоятся только по Вашей просьбе, следовательно на ближайшую дату будет доказательство того, что Продавец жив.

 

Подписание договора купли-продажи

Учитывая изложенное, можно перейти к процедуре подписания договора. Я рекомендую проставлять подпись каждого участника сделки на каждой странице документа, несмотря на то, что он прошит. Постарайтесь, чтоб в соответствующем разделе договора продавец написал собственноручно полностью свою фамилию, имя, отчество и дату подписания, задав своим примером такую форму волеизъявления. При этом, сверяйте образец подписи Продавца значащийся в паспорте с совершаемой на договоре. Незамедлительно требуйте исполнения соответствующей подписи.

 

После подписания договора всеми сторонами, вам следует получить минимум один его экземпляр, даже если риэлторы продавца забирают у Вас документы, для подачи на государственную регистрацию.

 

Обращаю Ваше внимание на то, что в случаях отчуждения жилого дома, договор купли-продажи считается заключённым не с момента его подписания всеми сторонами, а с момента его государственной регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ). Так, что не спешите расставаться с деньгами, как бы Вас об этом не просили. В такой ситуации, юридическое право требования возникает только с момента заключения договора (с даты государственной его регистрации), а не с момента его подписания, что бы стороны в договоре не прописали бы.

 

Регистрация….

Итак, немаловажным этапом заключения рассматриваемой сделки является государственная регистрация. Для получения более полного представления о данной операции, обратимся к положениям ч. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая определяет, что Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Теперь, осознавая Важность предстоящего акта, мы должны со всей ответственностью и пониманием подойти к процедуре подачи документов в регистрирующий орган – территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Прежде всего, рекомендую познакомиться с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, которая утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 6.08.2001 № 233. В данном документе достаточно подробно описаны предстоящие процедуры, а так же перечни документов, необходимых для её успешной реализации.

Основные сложности на этом этапе связаны с организационными аспектами. То есть, если сделка нотариально не удостоверена, то на государственную регистрацию Вам предстоит идти большой компанией – как минимум, на регистрации должны присутствовать все участники сделки, или их представители по доверенностям, нотариально удостоверенным (следует достаточно полно указать полномочия по подаче документов на государственную регистрацию в отношении чётко определённых объектов), для совместной подачи соответствующих заявлений и документов.

При подаче на регистрацию нотариально удостоверенных сделок, достаточно присутствия одной стороны сделки. Безусловно, нотариально удостоверенная сделка это удобно, но у этого удобства есть своя цена, определяемая процентом от цены сделки.

Другой пресловутой организационной проблемой, являются большие очереди, которые предстоит отстоять. Тут можно порекомендовать воспользоваться предварительной записью, однако в таком случае, придётся подождать от трёх недель и более. Особенно обидно, когда вы мужественно дождались своей очереди, а вам говорят, что у вас не хватает одного документа (нотариального согласия супруга одного из участников сделки, например).

 

В этой связи, привожу выдержку из приведённого Выше приказа, отражающую перечень документов, подлежащих подаче на государственную регистрацию, с некоторыми адаптивными коррективами:

– заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации;

– подлинный платежный документ (или документы), подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию (за регистрацию перехода права собственности и за регистрацию сделки, если приобретаемый дом имеет статус жилого);

– подлинники и копии учредительных документов юридического лица (если таковое участвует в сделке) со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

– подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (если таковое участвует в сделке), документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

– подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемый объект сделки;

– удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа (то же, на земельный участок), содержащего описание жилого помещения (и границ земельного участка), в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

– подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах (рекомендую в трёх);

– подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (если приобретается жилой дом);

– оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной продавцом или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;

– разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;

– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

– письменное согласие попечителя, если продавцом или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

– письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение (нежилое помещение, земельный участок) было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

– нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а объект сделки находится в общей совместной собственности супругов;

– нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а объект сделки приобретается в общую совместную собственность супругов;

– подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (приобретаемым), если таким имуществом распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

– подлинник и копия договора поручения, если объектом сделки распоряжается поверенный;

– иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

 

После того, как Вы благополучно подали совместно с продавцом все необходимые документы, для государственной регистрации, следует ожидать положительного решения государственного регистратора, которое с необходимостью будет вынесено, если вы в точности и скрупулезно исполняли предложенные рекомендации. Если же вдруг произошла ошибка, то регистрирующий орган приостановит регистрацию, письменно уведомив участников сделки, указав на ошибки подлежащие устранению…

Однако, если мы имеем дело с мошенниками, то такие ошибки будут не устранимы… На пример: Ваш продавец не является собственником объекта продажи, в силу того, что незадолго до Вашей сделки продал его…

В этой связи, как упоминалось ранее, не следует торопиться с досрочным исполнением сделки с Вашей стороны. Срок оплаты должен наступить не ранее регистрации перехода права собственности и (или) договора. Но об этом, мы подробней поговорим при рассмотрении третьего, заключительного этапа покупки дома и земли – реализации сделки.

 

Обращаю внимание читателей, что данная статья является однонаправленной, поскольку отражает интересы покупателя, и оставляет без внимания интересы продавца. На оставшиеся вопросы я с удовольствием отвечу на страницах сайта www.mixalich-co.ru в рубрике «Слово юристам».

 

Наверх ↑

Остались вопросы при покупке дома? Позвоните прямо сейчас и запишитесь на консультацию:
8 (499) 976-14-54

Поделиться: