Жилищное право Госимущество для бизнеса Госзаказ Недвижимость Корпоративное право Интеллектуальная собственность Банкротство

Что надо знать при заключении договора долевого участия?

Автор: Лаврухин М.И.

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон N 214-ФЗ).

Правоотношения начинаются с заключения договора участия в долевом строительстве, иначе называемом договором долевого участия (далее – ДДУ).

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Прежде чем заключать ДДУ необходимо знать и проверить следующее.

С 01.01.2017 право на привлечение денежных средств граждан для строительства жилых домов (многоквартирных, блокированной застройки) на основании договоров участия в долевом строительстве имеет организация-застройщик при соблюдении следующих условий (ст. 3 Закона N 214-ФЗ):

1) уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица - застройщика должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, установленный Законом N 214-ФЗ;

2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

3) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

4) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости его активов;

5) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и лица, которое ведет бухучет, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, и они не подвергались наказанию в виде лишения права профессиональной деятельности и административному наказанию в виде дисквалификации.

Также, необходимо иметь в виду, что, на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация (ч. 2 ст. 3.1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ):

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

2) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

3) разрешение на строительство;

4) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

6) проектная декларация;

7) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ;

8) проект договора участия в долевом строительстве;

9) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств;

10) договор поручительства с застройщиком в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ;

11) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры - с внутренней отделкой или без);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Цена договора - это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);

4) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации);

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) сведения об объектах социальной инфраструктуры и затратах на их строительство и (или) реконструкцию (в том числе уплату процентов по целевым кредитам), если такие объекты переходят в общую долевую собственность участников долевого строительства или безвозмездно передаются в государственную или муниципальную собственность.

Если в договоре отсутствуют указанные условия, он считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

При наличии следующих обстоятельств следует с большой осторожностью относиться к застройщику, а лучше воздержаться от заключения с ним каких-либо сделок:

· У застройщика отсутствует разрешение на строительство, а также другие документы, указанные выше.

· У застройщика отсутствуют права на земельный участок, на котором ведется строительство.

· Разрешенное использование земельного участка не соответствует его фактическому использованию.

· Застройщик не заключает и не регистрирует договоры долевого участия.

· Застройщик вместо подписания договора долевого участия предлагает подписать другие документы, например, предварительный договор купли-продажи, договор подряда или договор простого товарищества.

· Застройщик не публикует и не представляет Вам сведения о себе, о своих проектах, о завершенных объектах.

· Объект долевого строительства обременен залогом в пользу третьих лиц (банка), при этом согласие дольщиков на его обременение не испрашивалось.

· Сроки строительства нарушаются, объект фактически не строится, имеются предписания от контролирующих органов.

· В отношении застройщика возбуждены судебные дела в связи с неисполнением обязательств перед участниками долевого строительства, либо возбуждено дело о банкротстве.

М.И. Лаврухин

Наверх ↑


Сомневаетесь в застройщике? Защитите свои инвестиции, запишитесь на консультацию к эксперту по инвестиционной деятельности:
8 (499) 976-14-54.

Поделиться: