Жилищное право Госимущество для бизнеса Госзаказ Недвижимость Корпоративное право Интеллектуальная собственность Банкротство

← База знаний

5 факторов, которые нужно контролировать при подписании Договора долевого участия

Автор: Хмелевской Д.С.

5 факторов, которые нужно контролировать при подписании Договора долевого участия

Профессиональный опыт показывает, что при инвестировании в строительство недвижимости промахиваются достаточно часто даже опытные юристы и адвокаты. Что же говорить об остальных, чья профессиональная деятельность далека от суровых инвестиционных реалий. Процесс инвестирования в строительство жилья искушает своими перспективами и относительной доступностью цен. Инвестиционные холдинги вооружаются высокоточным маркетинговым инструментом, которому довольно сложно противостоять человеку, оказавшемуся в нескольких шагах от своей мечты. В итоге сделки в основной своей массе совершаются на основе эмоциональных факторов. Рациональные факторы выводятся из строя зачастую весьма посредственными продавцами.

  • Как защитить свои инвестиции?
  • Как правильно оценить факторы инвестиционных рисков?
  • Как оценить инвестиционный проект?
  • Как выбрать инвестиционную компанию (Застройщика)?
  • Сможет ли агентство недвижимости осознанно оценить риски?

Ответы на эти вопросы чрезвычайно важны, однако в основной массе печальных случаев, неудачного инвестирования, они остаются без ответов. Итак, начнём.

Первое, что необходимо уяснить начинающему участнику Инвестиционного процесса, так это существование и содержание такого федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот закон определяет единственно возможные способы привлечения денежных средств граждан в строительство объектов недвижимости (жилья, многоквартирных домов). Данный закон выступает основным инструментом, призванным гарантировать инвестиции в строящуюся недвижимость. Вместе с тем представляется целесообразным для целей настоящей статьи снизить всевозможные вариации на тему инвестиций до максимально безопасной зоны. В этой связи из Закона № 214-ФЗ мы уясняем следующее. Заключаем только Договор долевого участия в строительстве (далее по тексту – «ДДУ»), который подписываем только с Застройщиком, владеющим земельным участком под строительство на основании зарегистрированного права собственности или аренды и на которого оформлено разрешение на строительство. При этом обязательства по оплате такого договора должны исполняться исключительно после его успешной государственной регистрации. Если государственная регистрация договора прошла можно платить. Если же при подписании ДДУ Вам предлагается внести денежные средства до его государственной регистрации – то это первый признак, по которому следует бежать от горе-Застройщика.

Второе, это наличие залоговых обременений имущественных прав на земельный участок и (или) на объект недвижимости, в результате строительства (реконструкции) которого, должен получится интересующий вас многоквартирный дом. Наличие таковых можно установить самостоятельно, зная кадастровые номера соответствующего земельного участка и соответствующего строения (если предстоит реконструкция). Для проверки нужно зайти на официальный сайт РОСРЕЕСТРА https://rosreestr.ru в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Вводя кадастровый номер, получаем карточку объекта недвижимости, в котором раскрываем вкладку обременения. Если их нет, то договор подписываем. Вместе с тем, следует внимательно вычитывать проект ДДУ, на предмет отсутствия в нём вашего согласия на передачу в залог объекта, в состав которого входит интересующая вас его часть.

Если вдруг вопреки предложенным рекомендациям вы пропустите залог, то возникает риск остаться без инвестиций и без объекта инвестирования (квартиры, гаража, машина-места и т.п.). При банкротстве Застройщика придёт залогодержатель и 80% объекта залога заберёт по закону, а остальные 20% будут между собой делить «друзья по несчастью».

Третье. Чем больше построено, тем меньше рисков. Если все выше приведённые рекомендации соблюдены, то фактор риска снижается по мере роста многоквартирного дома (гаражей, стоянок и т.п.). На сегодняшний день, данный фактор рассматривается как основной. Однако это не так. Основные факторы приведены выше по тексту. Тем не менее, прежде чем поверить тому, что вы видите, найдите интересующую вас стройплощадку на публичной карте РОСРЕЕСТРА и сопоставьте её с фактической дислокацией. Строиться может корпус № 2, в то время как корпус № 1 не имеет фундаментов.

Настоящая рекомендация основана на том, что участник долевого строительства является залогодержателем всей строительной площадки в силу закона. Следовательно, всё что построено есть залоговое обеспечение.

Четвёртое. Следует учитывать репутационные и иные характеристики непосредственно Застройщика. Если интересующий вас проект стартовал вместе с созданием Застройщика (+ - 6 месяцев) значит этому проекту доверять опасно, в нём должны участвовать отчаянные люди. Безусловно, мастера продаж расскажут, что это холдинг, в состав которого входит данная дочерняя компания. На это можно пойти только в том случае, если этот холдинг действует под одним товарным знаком, зарегистрированным за ними в установленном законом порядке (проверяем сайт РОСПАТЕНТА). В таком случае, компания – владелец Товарного знака несёт ответственность за компанию использующую такой знак. Однако на практике, в инвестиционных схемах такое практически не встречается. Для того, чтоб оценить качество Застройщика более основательно, предлагаем оценивать его учредителей, генеральных директоров, президентов, акционеров в персоналиях. Признак такой: смотрим и видим, насколько человек готов принять на себя уголовную ответственность. Если указанные лица ничего собой не представляют, выглядят как подставные персоны, то и оценивать их следует соответствующим образом.

Пятое, это содержание самого проекта ДДУ. По какой-то причине, принято считать, что это чуть ли не самый важный фактор риска при участии в долевом строительстве. Однако, это не так. Кадастровый номер земельного участка должен быть в ДДУ. Далее смотрим, насколько определённо и понятно отражен интересующий вас объект. Такой риск снимается непосредственно государственной регистрацией соответствующего ДДУ. Следить нужно за всеми факторами доплат, влияющих в зависимости от итоговых характеристик вновь созданной квартиры. Бывает и так, что расхождение достигает порядка 10 метров, что может утопично сказаться на вашей ипотеке. Вы должны исключать такие факторы. Отклонение от проекта не должно превышать +- 3 метров (как пример), а всё остальное – риски застройщика. Социально-ответственные застройщики исключают возможность доплат. Всё остальное есть в Законе № 214-ФЗ.

Контроль вышеуказанных пяти факторов инвестирования (участия в долевом строительстве) позволит получить с минимальными рисками заветные квадратные метры. Игнорирование же данных факторов, способно ввергнуть любого в ужасы инвестиционных войн. Вы, вкладывая деньги, руководствуясь хорошими договорами и документами в лучшем случае получите исполнительный лист на круглую сумму. Однако, в инвестиционных отношениях он равен отрицательным величинам, когда Застройщик целенаправленно ищет инвестиционных жертв. Единственный путь в борьбе за инвестиции, формирование юридической перспективы признание права собственности на объект инвестиционной деятельности (его часть). Только в этом случае, возможно спасти свои вложения.

Д.С. Хмелевской


Запишитесь на консультацию к эксперту по защите инвестиций по телефону:
8 (499) 976-14-54.

Поделиться: