Жилищное право Госимущество для бизнеса Госзаказ Недвижимость Корпоративное право Интеллектуальная собственность Банкротство

Коротко о нас




Третейский суд
Абонентское обслуживание Банкротство Бизнес ЕГРП ЖСК Жертва салона красоты Заключение договора долевого участия Инвестиционная деятельность Как выбрать агентство недвижимости Как мы помогаем гражданам получить жилье Консультант+ Консультирование Отзывы о КПЦ "Верус" ПРАВО Перерасчет в летний период Подать иск в третейский суд Покупка автомобиля в Traid-in Постановка и сопровождение Представительство Работа в юридической компании КПЦ Верус СРО Сделка с недвижимостью - эксклюзив! Сертификация Стратегическое планирование ТРЕТЕЙСКИЙ СУД ТСЖ Тренинги и семинары для юристов Третейская оговорка Третейский сбор Третейское соглашение Трудовые споры и порядок их разрешения вступление в СРО договор бытового подряда договор долевого участия залив квартиры инвентаризация концессия налоги образец искового заявления общественные приемные ЮРОУ Принцип ответственность директора магазина произвол врачей регистрация ООО АО ИП ТСЖ ЖСК реорганизация и ликвидация фирм строители требования к ценникам на товары в розничном магазине тренинги и семинары услуги государственным заказчикам услуги физическим лицам услуги юридическим лицам

Тег — Заключение договора долевого участия

Что надо знать при заключении договора долевого участия?

Автор: Лаврухин М.И.

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон N 214-ФЗ).

Правоотношения начинаются с заключения договора участия в долевом строительстве, иначе называемом договором долевого участия (далее – ДДУ).

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Прежде чем заключать ДДУ необходимо знать и проверить следующее.

С 01.01.2017 право на привлечение денежных средств граждан для строительства жилых домов (многоквартирных, блокированной застройки) на основании договоров участия в долевом строительстве имеет организация-застройщик при соблюдении следующих условий (ст. 3 Закона N 214-ФЗ):

1) уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица - застройщика должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, установленный Законом N 214-ФЗ;

2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

3) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

4) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости его активов;

5) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и лица, которое ведет бухучет, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, и они не подвергались наказанию в виде лишения права профессиональной деятельности и административному наказанию в виде дисквалификации.

Также, необходимо иметь в виду, что, на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация (ч. 2 ст. 3.1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ):

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

2) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

3) разрешение на строительство;

4) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

6) проектная декларация;

7) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ;

8) проект договора участия в долевом строительстве;

9) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств;

10) договор поручительства с застройщиком в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ;

11) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры - с внутренней отделкой или без);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Цена договора - это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);

4) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации);

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) сведения об объектах социальной инфраструктуры и затратах на их строительство и (или) реконструкцию (в том числе уплату процентов по целевым кредитам), если такие объекты переходят в общую долевую собственность участников долевого строительства или безвозмездно передаются в государственную или муниципальную собственность.

Если в договоре отсутствуют указанные условия, он считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

При наличии следующих обстоятельств следует с большой осторожностью относиться к застройщику, а лучше воздержаться от заключения с ним каких-либо сделок:

· У застройщика отсутствует разрешение на строительство, а также другие документы, указанные выше.

· У застройщика отсутствуют права на земельный участок, на котором ведется строительство.

· Разрешенное использование земельного участка не соответствует его фактическому использованию.

· Застройщик не заключает и не регистрирует договоры долевого участия.

· Застройщик вместо подписания договора долевого участия предлагает подписать другие документы, например, предварительный договор купли-продажи, договор подряда или договор простого товарищества.

· Застройщик не публикует и не представляет Вам сведения о себе, о своих проектах, о завершенных объектах.

· Объект долевого строительства обременен залогом в пользу третьих лиц (банка), при этом согласие дольщиков на его обременение не испрашивалось.

· Сроки строительства нарушаются, объект фактически не строится, имеются предписания от контролирующих органов.

· В отношении застройщика возбуждены судебные дела в связи с неисполнением обязательств перед участниками долевого строительства, либо возбуждено дело о банкротстве.

М.И. Лаврухин

Наверх ↑


Сомневаетесь в застройщике? Защитите свои инвестиции, запишитесь на консультацию к эксперту по инвестиционной деятельности:
8 (499) 976-14-54.

Поделиться: