Сегодня, 8 декабря
Чтоб купить квартиру без рисков – нужно их чётко знать и понимать. В статье на рассматриваются приёмы и навыки оптимального поиска по заданным параметрам. Тут универсальных советов лучше избегать, поскольку вопросы жилья имеют большое количество факторов влияния на желаемый результат поиска. Мы рассмотрим практические аспекты юридических факторов процедуры покупки квартиры.
И так, настал тот день, когда мы остановились на квартире, которая устраивает нас и по цене, качеству, локации и социальной инфраструктуре.
- Первый контакт с Продавцом / представителем продавца.
Первый контакт сложно переоценить. На данном этапе практически 99% запросов, удовлетворяется. Именно по этой причине, у нас должен быть готов запрос всех интересующих документов и информации. На данном этапе важно всё (телефоны, адреса электронных почт, ФИО и паспортные данные всех участвующих лиц). Всё фиксируем для себя по такому принципу – совершено преступление, мы должны иметь возможность предоставить правоохранительным органам и суду всю необходимую информацию, документы – для установления личностей мошенников и восстановления нарушенных прав.
Запрашиваем документы:
- Договор приобретения (Купля-продажа, Договор долевого участия, Дарение и т.п.) вместе с документами, подтверждающими надлежащее исполнение обязательств перед предыдущим продавцом (платёжные документы, аренда ячейки, расписки, акты, заверения об обстоятельствах и т.п.).
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги, содержащие информацию о всех ранее и ныне зарегистрированных гражданах.
- Кадастровый паспорт на квартиру или поэтажный план квартиры.
- Действующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
- Справка об отсутствии задолженности за ЖКУ.
- Договор приобретения (Купля-продажа, Договор долевого участия, Дарение и т.п.) вместе с документами, подтверждающими надлежащее исполнение обязательств перед пред предыдущим продавцом (платёжные документы, аренда ячейки, расписки, акты, заверения об обстоятельствах и т.п.) – не обязательно, но если сохранились – не будут лишними.
- Справки из ПНД и НД на каждого из Продавцов.
- Копию доверенности на представителя собственника.
Запрашиваем информацию:
- Цель продажи квартиры.
- Наличие (динамика) брачных отношений Продавца (всех продавцов) – кто из Продавцов был и состоит в браке в период приобретения и владения недвижимостью.
- Брачный договор Продавца, свидетельствующий о нахождении в личной собственности квартиры.
- Наличие долговых обязательств у всех продавцов (просуженных и не просуженных), на сумму превышающую 500 000 рублей.
- Информация о всех несовершеннолетних детях, которые ранее были прописаны или были собственниками.
- Кто ведёт переговоры (собственник или представитель).
- Есть ли неузаконенная перепланировка.
- Как и куда будут выписываться несовершеннолетние.
- Первый осмотр Квартиры.
Для целей юридического обеспечения безопасности сделки, на первой встрече, наряду с осмотром квартиры по искомым параметрам, решаем три важнейшие задачи. При этом понимаем, что на осмотр едем только после получения запрошенных документов и информации.
Первая задача – личное знакомство с Продавцом (продавцами), ознакомление с документами удостоверяющими личность, выяснение наличия свободного (непринуждённого) желания продать квартиру, уяснения причин продажи. Одновременно для себя отмечаем, есть ли признаки того, что Продавец не способен отдавать отчёт своим действиям (алкоголик, наркоман, сумасшедший, слабоумие возрастное или болезненное, преступный элемент и т.п.), нервничает или спокоен. Как отвечает на вопросы. Желательно, познакомиться со всеми Продавцами. Можно в другой день переговорить с соседями по лестничной клетке, чтоб уяснить, с кем имеете дело. Однако, на первой встрече вы можете и не дойти до Продавца, если не проявите настойчивости. Тем не менее, знакомство должно состояться в любом случае до сделки.
Вторая задача – определяем, есть или нет в квартире неузаконенная перепланировка. Для этого, сопоставляем визуально поэтажный план квартиры с фактическим положением вещей.
Третья задача – сопоставить присланные документы с оригиналами документов. Каждый предоставленный оригинал желательно сфотографировать, для целей последующей проверки.
Результаты первой встречи желательно законспектировать. Все полученные визитки и документы сохранить. Если есть внутренняя уверенность, можно осуществить видео или аудио запись знакомства (как получится по ситуации).
- Проверка квартиры и Продавца.
На первых двух этапах мы набрали материал для анализа чистоты предстоящей сделки. Теперь приступаем непосредственно к анализу (проверке).
Проверка квартиры:
Из представленных документов, мы должны сделать вывод о том, есть ли третьи лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением или таких точно нет. К таким лицам могут быть отнесены наниматели (в простонародье арендаторы), лица не участвовавшие в приватизации (временно снятые с регистрационного учёта), несовершеннолетние выписанные в никуда и т.п.
Далее, смотрим, как давно приобретена квартира. Данный фактор имеет тактически-практическое значение. Если квартира перепродаётся в течении года, с момента её приобретения, то на сделку без юриста идти запрещается. Исключением в этом правиле – наследование Продавцом рассматриваемой квартиры.
Далее, если с момента приобретения Продавцом квартиры прошло менее 3-х лет, то такая сделка ещё может быть оспорена, по общегражданским основаниям. Однако, это не сигнал для беспокойства. Это просто фактор внимания. Если же с момента приобретения квартиры Продавцом прошло более 10 лет, то риски судебного оспаривания такой сделки исчерпаны. Занимаемся другими рисками.
Из представленных документов мы должны сделать вывод, что Продавец полностью рассчитался за квартиру, что у него нет задолженности за ЖКУ (долги по участию в капитальном ремонте МКД переходят на нового собственника). Если документов не хватает, то можно попробовать связаться с предыдущим продавцом и попросить его оформить заверение об обстоятельствах, что он деньги по сделке получил в полном объёме и претензий не имеет.
Если мы приходим к выводу, что перепланировка имела место, то без участия юриста, решение о сделке принимать запрещается.
Все полученные от Продавца документы пропускаем через официальные базы данных, для технической сверки. В частности, открываем сайт РОСРЕЕСТРА и сопоставляем онлайн сведения с реквизитами предоставленных документов. Также, на сайте РОСРЕЕСТРА смотрим сведения о зарегистрированных ограничениях или обременениях. Все реквизиты должны совпасть.
Смотрим судебные картотеки, на предмет наличия споров с застройщиками в отношении адреса, по которому значится квартира. Зачастую, банкротящиеся застройщики, продают квартиры, построенные на кредитные средства, однако залоги такие могут быть не зарегистрированы. Однако, подобные залоги возникают в силу закона. Следовательно, кредитор имеет шанс помотать вам нервы или истребовать квартиру, как объект залога. Если адрес квартиры увязывается с Застройщиком-банкротом (или мошенником), без юридического сопровождения идти на сделку запрещается.
Это базовые факторы проверки квартиры как Объекта сделки. Данные факторы не являются исчерпывающими, однако являются достаточными для безопасной сделки, при условии отсутствия рисков по Покупателю.
Проверка Продавца /Продавцов:
Продавцами бывают юридические и физические лица. Если Продавцом является юридическое лицо, не являющееся Застройщиком, то на сделку без юриста идти запрещается. Возможность оспаривания сделки участниками или акционерами юридического лица, исключить трудно даже искушенным участникам рынка недвижимости. Особенно, при реализации недвижимости холдинговыми образованиями, в участии в капитале друг друга «сам черт ногу сломает».
В основном Продавцами квартир выступают физические лица. И тут целая палитра направлений проверки.
- Продавец на грани банкротства – данный фактор может быть установлен при анализе официальных государственных ресурсов (картотеки судов общей юрисдикции и арбитражных судов; служба судебных приставов; сайт ЕФРСБ – единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
- Дееспособность – особо актуальное направление для пожилых Продавцов, алкоголиков, наркоманов, больных тяжелыми заболеваниями – при малейших сомнениях, привлекаем профессиональных юристов;
- Общее имущество супругов – важно сопоставить правильно все периоды владения квартирой Продавцом с периодами его брачных отношений, о которых он может добровольно сообщить или можно получить детективную справку… на сделку идём только при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга;
- Желание всех собственников на отчуждение квартиры – личное знакомство со всеми собственниками (с непосредственным осмотром паспортов) + соседские опросы;
- Судьба жилищных условий несовершеннолетних – они должны быть все выписаны в квартиры, сопоставимые с отчуждаемой… а в случае, если несовершеннолетний является собственником, то просим решение органов опеки на сделку (только с юристом);
- Тяжелая жизненная ситуация Продавца – если Продавец не может пояснить, зачем продаёт квартиру и где реально собирается проживать после этого, то следует предельно внимательно оценивать факторы риска сделки… нужно понять, насколько вы готовы выселять с приставами человека на улицу.
- Планирование сделки.
«Аванс»
Самая распространённая нелепая ситуация – это всевозможные ситуации с внесениями авансов за квартиру. В юридической реальности, аванс за квартиру можно внести только тогда, когда Договор купли-продажи квартиры подписан и может быть направлен на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако, речь совершенно о другом.
Как правило, к сожалению, риелторы при показе квартиры начинают подгонять Покупателя, заявляя о наличии столпотворения других покупателей, чтоб прикрутить Вас к сделки и не дать возможность открыть рот для торга. Но это не такой страшный риск, по сравнению с тем риском, когда можно потерять все деньги и квартиру (выше описанные).
Тем не менее, полученный по сделке так называемый «аванс», представляет собой некоторый заработок для риелтора, который у них забрать будет весьма накладно, в том случае, если выяснится, что уровень рисков по квартире не соответствует допускам Покупателя. Итог – чистый убыток для Покупателя в сумме от 50 000 рублей до 500 000 рублей.
Задаток.
Это более цивилизованная форма привязки к квартире Покупателя, однако в 90 % случаев, она реализуется за гранью правового регулирования… Суть в том, что задаток это одна из форм обеспечения исполнения обязательства. В то время как его требуют от Покупателя, не оформив обеспечиваемого им обязательства. При правильном подходе, задаток обеспечивает исполнение обязательств Покупателя по Предварительному договору купли-продажи, заключение Основного договора купли-продажи. Однако, «горе-риелторы» навязывают подписание безграмотных и высоко рискованных бумаг, в расчёте на авось…
Вместе с тем, можно стать жертвой другой крайности, когда подписывая договор задатка, по сути мы соглашаемся с существенными условиями основного договора (кадастровый номер квартиры, цена, лица сохраняющие права пользования) и сроком его подписания. Крайность заключается в том, что юридичски вы уже не можете отказаться от заключения Основного договора, несмотря на то, что по результатам проверки потенциальные риски зашкаливают. В этой ситуации, Продавец-мошенник, оставляет задаток в своём распоряжении. Итог – чистый убыток для Покупателя в сумме от 50 000 рублей до 500 000 рублей.
Сделка по Доверенности
Категорически запрещается соглашаться на сделку, подписание которой осуществляется представителем Продавца по доверенности. Доверенность может быть отозванной, не действительной, полученной в результате совершения насильственных действий, угроз и т.п. Даже с юристом, нельзя соглашаться на подобные авантюры.
Занижение / Завышение ЦЕНЫ ДОГОВОРА
Многие агентства недвижимости и достаточно прогрессивные риелторы, не считают зазорным и допустимым, ставить вопрос об указании в договоре цены, которая не соответствует действительности.
Тем не менее, это одно из самых уязвимых мест любой сделки. Запрещается и законом и автором статьи, совершать сделки, с указанием недостоверной цены. С точки зрения законодательства, такая сделка является ничтожной с момента её совершения, а применения последствий ничтожности такой сделки – рулетка. Если против вас мошенники, то они реализуют все возможности такой ошибки на 100%. Может случиться, что объект на долгое время станет спорным, поскольку появятся кредиторы вашего Продавца и будут требовать применения последствий недействительной сделки до последнего, чтоб иметь возможность обратить взыскания на квартиру, которую Вы купили с заниженной стоимостью. Следует отметить, что вам не получится в суде сказать, что реально заплатили за квартиру на много больше, поскольку суд мгновенно удовлетворит иск не в вашу пользу. Одним словом – ЗАПАДНЯ!
Предварительный договор
Если Продавец настаивает на внесении «аванса» / задатка, то мы должны чётко понимать, что есть только один для этого путь – подписание Предварительного договора с условием о задатке. При этом, подписываемый Предварительный договор должен содержать точно определённые обстоятельства, при установлении которых Покупатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения Предварительного договора, как следствие, от подписания Основного договора купли продажи квартиры и наступления обязательства у Продавца по возврату задатка. Юридические сложности и тонкости начинаются именно в этом месте. Мы должны чётко для себя понимать и осознавать, при выявлении каких обстоятельств, риски связанные со сделкой купли продажи квартиры, для нас не приемлемы.
Рекомендуемые основания, для одностороннего отказа от Предварительного договора купли продажи квартиры:
- не предоставление Продавцом документов и информации, предусмотренных Предварительным договором, в установленный срок;
- предоставление Продавцом недостоверной информации и документов;
- отказ Продавца от совершения действий, предусмотренных Предварительным договором (запрос документов в учреждениях, государственных органах, выдача доверенности и т.п.);
- установление третьих лиц, имеющих право заявить о своих правах пользования квартирой;
- отсутствие подтверждения факта расчётов Продавца за квартиру, по договору на её приобретение;
- установление наличия спора о наследстве, предметом которого может стать квартира;
- выявление обстоятельств, из которых следует, что Продавец имеет непогашенную задолженность перед третьими лицами в сумме превышающую 500 000 рублей;
- нарушено или установлена недостоверность одного и более заверения об обстоятельствах;
- выявлен супруг /бывший супруг Продавца, который должен дать согласие на сделку, но не предоставил его.
Представленный список не является исчерпывающим. Нет пределов творческим решениям, которые могут сильно связаны с нюансами конкретной ситуации.
Расчёты – банковская ячейка / аккредитив
Порядок расчётов является одним из важнейших факторов сделки. Если квартира приобретается в Ипотеку, то все итерации безопасности за вас сделает банк. Но если вы заходите на сделку с кровно заработанными и накопленными денежными средствами, то расчёты должны быть проведены или через банковскую ячейку, или через выставление покрытого безотзывного банковского аккредитива.
Если Продавец настаивает на 100% предоплате, возмущаясь вашим сомнениям относительно его порядочности и честности, то бегите от такого Продавца.
Реальный Продавец всегда подстроится под Покупателя, понимая, что сумма и риски не маленькие, а судьбоносные. Если Продавца сопровождает Агентство недвижимости или квалифицированный юрист, то форма расчётов для него не будет иметь принципиального значения. Тем не менее, некоторые не хотят, чтоб сумма от продажи квартиры попала на счёт банка и стала известной его партнёрам, кредиторам, врагам и т.п. Тогда, он станет настаивать на расчётах через банковскую ячейку. Это не критично и не страшно, однако требует некоторых пониманий и навыков.
Наиболее предпочтительная форма расчётов через Аккредитив. Его суть заключается в том, что Покупатель приходит в Банк, кладёт на счёт сумму сделки, открывает покрытый безотзывный аккредитив на всю сумму, на период не менее 60 дней (Продавец может попросить 90 дней и более, есть нюансы). В течении указанного в аккредитиве периода, Покупатель не может распорядиться денежными средствами, а Продавец может предоставив соответствующему банку Договор купли продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от Продавца к Покупателю, дать поручение банку перевести аккредитив на его счёт. Таким образом, Продавец гарантированно получает оплату по договору, а Покупатель гарантировано получает регистрацию перехода права собственности.
При расчётах через банковскую ячейку, важно контролировать последовательность совершения каждого действия:
- составили проект договора купли-продажи квартиры;
- пришли в банк для открытия ячейки, указали условия допуска к ячейке Продавца при предоставлении Договора купли-продажи квартиры с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю или выписки из ЕГРН с отметкой о собственности на квартиру на Покупателя;
- пересчитали и проверили на подлинность все купюры;
- заложили совместно в банковскую ячейку денежные средства;
- подписали акт закладки денежных средств, с указанием точной суммы закладки;
- подписали акт приёма-передачи ключа от банковской ячейки;
- Подписали Договор купли-продажи квартиры;
- Пошли на государственную регистрацию.
Для Покупателя, риски при расчётах через банковскую ячейку, связаны только с надёжностью банка. Рекомендуется использовать банковские ячейки только крупных банков.
Залог в силу закона
Если в договоре не будет условия, что залог в силу закона не возникает, то Покупатель может получить дополнительный поход в МФЦ, за снятием залога. Поскольку расчёты выбраны через банковскую ячейку или аккредитив, у Покупателя есть основания требовать внесения данного условия.
Регистрация по месту жительства прежних жильцов
Если в приобретаемой квартире зарегистрированы жильцы, то в договоре следует предусмотреть обязанность по их добровольному снятию с регистрационного учёта в течении месяца, со дня государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя. Тут же, должна быть согласованна мера ответственности (штраф 200 000 руб.), которая призвана сделать не выгодным нарушение условий договора о снятии с регистрационного учёта по месту жительства. Этой суммы хватит на судебный процесс по снятию с регистрации таких лиц.
Период заключения основного договора Купли продажи квартиры
В предварительном договоре должен быть зафиксирован срок, в течении которого стороны должны заключить основной договор. Если стороны пропустят этот срок и ни одна из сторон не предложит заключить основной договор, то в зависимости от ситуации, задаток может потерять Покупатель или с Продавца можно будет взыскать двойную сумму задатка. Именно по этой причине, данный период нужно устанавливать в предварительном договоре таким, чтоб иметь возможность получить все документы и информацию, для принятии решения о выходе на сделку или для уведомления об одностороннем отказе от Предварительного договора, ввиду установления обстоятельств, дающих право Покупателю на односторонний отказ от предварительного договора.
При решении идти на сделку, необходимо направить официальным письмом приглашение о заключении основного Договора купли продажи квартиры, способом, позволяющим подтвердить такое приглашение.
- Сделка.
Процедура, требующая стратегических решений и тактически выверенных действий.
Первое, Покупатель вправе требовать предоставления ему информации об открытии Аккредитива, на условиях указанных в предварительном договоре. Если заложились в ячейку, то все документы у Покупателя в наличии.
Перед подписанием, проверяем паспорта каждого Продавца и проверяем наличие и комплектность всех согласий супругов на сделку.
Сделка не является нотариальной, следовательно подписываем без нотариуса. Смотрим как каждый участник сделки ставит личную подпись на договор (желательно на каждом листе и на прошивке, содержащей указание на количество прошитых листов). После подписания договора, в необходимом количестве экземпляров (для каждой стороны + 1 для регистрирующего органа), фотографируем их и забираем себе наш экземпляр и экземпляр для регистрирующего органа.
Далее, как практика показывает, стороны подписывают Акт приёма передачи квартиры (но это не обязательно, но желательно).
- Государственная регистрация перехода права собственности.
Далее стороны идут на подачу документов для государственной регистрации перехода права собственности. Оплачивается государственная пошлина, собирается пакет документов (Договор, акты, согласия супругов на сделку, квитанция) и всё подаётся с паспортами всех сторон в регистрирующий орган (через МФЦ, через Мои документы, в Росреестр – в зависимости от региона).
Сторонам дадут расписаться в расписках, о сдаче пакета документов и в заполненных заявлениях о государственной регистрации перехода права собственности. В расписках будет дата готовности решения Регистратора.
Решение регистратора может быть положительным, может быть приостановка на 30 дней или отрицательным.
Получив приостановку, незамедлительно связываемся с регистратором и устраняем все неточности, опечатки и ошибки. Обязательно подключаем юристов.
При отказе в государственной регистрации, внимательно изучаем основания. Если они формальные, то устранив проблемы идём на сделку. Если же они существенны, то забываем про эту квартиру, принимая решение о взыскании с Продавца убытков, причинённых данной ситуацией.
Однако, при правильном следовании выше изложенным рекомендациям, отказа в регистрации и приостановки не будет. Контролируем расчёты.
- Завершение расчётов.
Приходим спустя 2-3 дня от назначенного времени и спрашиваем, показав расписку, готово ли решение по нашей сделке. Если готово, получаем пакет документов и осваиваем новую квартиру.
При этом, Продавец осуществляет завершение расчётов, а Покупатель должен попросить у Продавца расписку в получении всех денежных средств. Если он отказывается выдать такую расписку, то необходимо появиться в банке, где открывалась ячейка или аккредитив и получить от банка справку, о совершенном доступе к ячейке или о том, что сумма по аккредитиву перечислена Продавцу. На основании полученных документов, запросить официально от Продавца расписку о получении денежных средств. Эта расписка понадобится для получения налоговых вычетов и для последующей продажи квартиры (всякое бывает).
- Передача квартиры.
При передаче квартиры важно, чтоб все материальные ценности были вывезены Продавцом в установленное время. Если же он их отказывается вывозить, то составляем опись таких ценностей и предлагаем подписать соглашение об их безвозмездной передаче.
Если Продавец не выезжает из квартиры, то не тратим нервы – обращаемся к юристам, которые реализуют муторный, но формальный процесс судебного выселения, с помощью судебных приставов исполнителей на основании решения суда, с возложением всех убытков на Продавца.
Однако, соблюдение вышеприведённых рекомендаций, практически исключает возможность таких развитий событий.
Автор публикации
