Как сдать квартиру без риска

Практика показывает, что большое количество собственников, имеющих возможность сдать квартиру в найм (грубо говоря – в аренду), не делают этого. В чём же причина?

Собственники боятся сдавать квартиру, поскольку слышали о рисках, но оценить их не имеют возможности, в виду отсутствия чёткого понимания всего многообразия рисков и некоторых специальных компетенций.

Разберём наиболее актуальные риски сдачи квартиры, а также способы их оценки и управления.

1. Собственник не предприниматель и не самозанятый.

По ощущениям, на первое место выходит страх о возможности привлечения к уголовной ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.

В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 2), предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, сдача квартиры в найм (в аренду) является предпринимательской деятельностью. Однако, не любая предпринимательская деятельность является преступлением.

Статьёй 171 Уголовного кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. В силу положений ст. 170.2. УК РФ, крупным ущербом и доходом в крупном размере признаётся сумма 2 250 000 рублей.

Таким образом, если при сдаче квартиры в найм (аренду) суммарная выручка составила менее 2 250 000 рублей, то преступления нет. Другими словами, если 3,5 года сдавать квартиру по 50 000 рублей в месяц, то преступления не будет, при условии того, что налоги будут заплачены и соседи не будут залиты на сумму, превышающую 2 250 000 рублей.

Если плановая выручка от сдачи в найм квартиры ожидается свыше 2 250 000 рублей, то следует рассмотреть вариант регистрации себя в качестве Индивидуального предпринимателя (с налоговой нагрузкой 6%) или вариант регистрации в качестве «самозанятого» (с налоговой нагрузкой 4% и выручкой в год не более 2 400 000 рублей).

Также, следует прогнозировать параметры ущерба, который может быть причинён соседям или третьим лицам, в результате сдачи в найм недвижимости. Наниматели могут затопить все нижерасположенные квартиры, устроить пожар, который уничтожит вышерасположенные квартиры. В любом случае, если будет установлен ущерб в сумме, превышающей 2 250 000 руб., в отношении собственника квартиры, ведущего предпринимательскую деятельность без регистрации, будет возбуждено уголовное дело. Управлять таким риском сложнее всего, если наниматели не являются хорошими знакомыми или родственниками, которым есть что терять в этой жизни.

Рекомендуется не злоупотреблять современными технологиями ФНС России, которые верифицируют налогоплательщиков по номерам мобильных телефонов на досках объявлений. Следовательно, следует внимательным образом следить за выручкой, осуществляя деятельность без статуса ИП или «самозанятого».

При указанных обстоятельствах, степень и вероятность наступления риска привлечения к уголовной ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность следует оценивать в зависимости от конкретных обстоятельств. К таким обстоятельствам можно отнести: стоимость оплаты за найм, адекватность нанимателей, состояние системы газоснабжения, водоснабжения и электропроводки.

2. Налоговые последствия.

С налоговыми последствиями всё достаточно просто. Если квартиру сдаёт собственник, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, то 1 раз в год он платит налог со всей выручки, по ставке 13%.

Индивидуальный предприниматель, в зависимости от применяемой им системы налогообложения, платит 6% от доходов или 15 % от доходов, уменьшенных на величину расходов.

Самозанятые платят 4% от доходов.

Следует иметь в виду, что в случае, когда налоговая имеет возможность установить размер полученного дохода от сдачи квартиры в найм (аренду), а его размер за три финансовых года превысит 20 769 231 рубль, то может быть возбуждено уголовное дело по ст. 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов). Руководствуясь именно такими параметрами, следует оценивать налоговые риски.

Другими словами, квартира должна быть ну уж очень дорогой, чтобы наниматели могли шантажировать собственника сообщениями в налоговую.

3. Возможность причинения ущерба соседям, воровство и порча имущества.

Риск причинения ущерба соседям в результате пожара, взрыва бытового газа, залива – весьма чувствителен. В этой ситуации следует использовать юридические и тактические способы защиты имущественной безопасности собственника квартиры.

К юридическим способам защиты юридической безопасности, можно отнести:

• заключение договора найма жилого помещения, в котором будет заложено все необходимое, для защиты права и наказания виновных (паспортные и регистрационные данные всех нанимателей, адреса электронных почт, телефоны, места работы, учёбы, условия об обеспечительном платеже, обязательность страховки от ущерба, опись имущества и оборудования, передаточные акты, показания приборов учёта, запреты и предписания);
• максимально простые условия о расчётах (категорически не рекомендуется возлагать обязанность по оплате коммунальных платежей на нанимателей – не заплатят, долго можно выяснять и не выяснить, показания приборов учёта не сдадут вовремя и т.д.), состоящие из одной суммы ежемесячного платежа на счёт собственника квартиры (превышение лимитов по воде, газу, телефону можно предусмотреть отдельно);
• страхование имущественной ответственности собственника;
• заключение договоров поручительства с третьими лицами, способных ответить по обязательствам нанимателей (у них хорошее имущественное положение, подтверждённое документально);
• оформление статуса ИП или самозанятого.

К тактическим формам и способам защиты имущественной безопасности можно отнести:

• заключение договора на короткий срок (легче менять цену, специальные условия, легче выселять);
• проверку правоустанавливающих документов всех нанимателей (наличие, содержание и соответствие предъявляемых документов лицам, их предъявляющим);
• оформление (отправление) всех необходимых производных документов (актов приёмки-передачи квартиры, сверки расчётов, предписаний, копий страховых полисов, актов осмотра, актов залива и иных аварийных ситуаций, претензий);
• безналичную форму расчётов, с корректным указанием назначения платежа (с одной стороны, мы через банковскую транзакцию верифицируем плательщиков и их источники средств, с другой стороны, имеем безопасную систему передачи денежных средств, одновременно с их учётом);
• периодическое присутствие собственника (инспекции должны быть предусмотрены договором, а их проведение сопровождать перепиской в мессенджерах);
• заключение договора с лицами, не внушающими опасения или лицами, для которых решение суда о взыскании ущерба может представлять реальную угрозу;
• предварительный сбор максимально возможного объёма информации о лицах, имеющих намерение вселиться;
• контроль своевременности платежей;
• своевременное совершение присекательных действий и процедур, предусмотренных договором;
• поддержание позитивного диалога с нанимателями и соседями по лестничной клетке;
• смена всех личинок в замках, после выселения нанимателей.

4. Выселение наглецов.

О порядке выселения нанимателей желательно задуматься заранее, до их вселения. Речь идёт о том, на сколько полно и качественно собственник оформит отношения с будущими нанимателями. Если отношения никак не оформляются, а расчёты происходят в наличной форме, то дерзкие наниматели используют ситуацию в свою пользу.

Проиллюстрируем на примере:

Собственник вселил семью из ближайшего зарубежья, получил щедрый аванс за три месяца вперёд (в лучшем случае) и ждёт продолжения «банкета».

Далее наниматели сообщают, что возникли некоторые трудности с деньгами, просят немного подождать. Немного превращается в много. Потом, наниматели говорят, что им нужно найти другую квартиру, чтобы съехать, при этом всё будет оплачено… И так далее и тому подобное.

Зайти и выгнать женщин и детей на улицу зимой сложно как с моральной, так и с юридической точек зрения. Кроме того, нужны юридические основания.

Наниматели заявляют полиции и собственнику, что сняли квартиру и всё оплачивали. Факт платежей для полиции не имеет никакого значения, особенно, когда он ничем не подтверждается. Взлом собственником дверей граничит с признаками целого ряда преступлений (самоуправство, хулиганство, грабеж). В итоге, собственнику все порекомендуют обратиться в суд. Но тут тупик – кого выселять? Договора нет, претензию написать некому, в исковом заявлении (на выселение и на взыскание платы за найм) указать некого.

В рассматриваемом примере, собственник на юристов потратит больше. Привлечение «спортсменов» может стоить ещё дороже, с перспективой получения судимости и вендетты.

Именно по этой причине, стоит соблюдать правила юридической гигиены, при сдаче квартиры. В критических ситуациях не затягивать и развивать процедуры расторжения договора, выселения и взыскания платежей – своевременно и официально.

В целях осознанной сдачи квартиры, следует внимательно ознакомиться с положениями статей 671 – 688 Гражданского кодекса Российской Федерации. Далее, следует подготовить проект Договора найма жилого помещения, отвечающий всем требованиям, изложенным в настоящей статье.

P.S.: Приведённый пример основан на реальных событиях, собственник был освобождён от дерзких нанимателей в течении 2-х недель, с момента обращения за юридической помощью.